Les revenus locatifs

Les revenus locatifs

Si vous avez un ou des immeubles à revenus, il est important de bien comprendre les questions fiscales en rapport avec ce type de revenu.

Fonctionnement général:

Lorsque vous possédez un immeuble à revenu, vous devez déclarer les revenus locatifs totaux pour l'année. Par contre, vous avez le droit de déduire de ces revenus, vos dépenses admissibles de l'année (voir plus bas pour le détail des dépenses).

Vous serez donc imposé seulement sur le résultat des revenus moins les dépenses courantes. Par exemple, si vous avez des revenus de 500$ par mois d'un loyer (donc 6000$ pour l'année) et que vous avez 4000$ de dépenses admissibles totales dans l'année, vous devrez vous imposer sur le 2000$ de profit.

Les dépenses:

De façon général, toutes dépenses dans le but de gagner un revenu est déductible, sauf exception.

Il existe deux catégories de dépense, soit:

Les dépenses de nature courante et les dépenses de nature « capitale ».

Les dépenses de nature courante :

Il s’agit ici des dépenses de fonctionnement normal de l’année. Par exemple, les taxes municipales et scolaires, de l’assurance, des intérêts hypothécaires, des frais de déneigement, l’entretien et la réparation, etc. (voir plus bas pour l’ensemble des catégories de dépenses). Ce genre de dépenses est donc pour un besoin annuel de maintenance ou pour remettre à niveau le bien immeuble et non pas pour une amélioration.

Les dépenses de nature capitale :

Il s’agit d’une amélioration ou l’ajout d’une chose qui n’existait pas avant et qui sera pour un usage permanant. Par exemple, si vous finissez le sous-sol pour en faire un logement, il ne s’agit donc pas d’entretien, vous avez créé un bien. Ce genre de dépense vient donc augmenter le coût total de l’immeuble et fera en sorte de réduire votre gain en capital lors de la vente de celui-ci. De plus, ce genre de dépenses fera en sorte d’augmenter la portion amortissable de l’immeuble (voir l’explication sur l’amortissement plus bas).

Pour bien comprendre, voici deux situations qui vous permettront de distinguer le genre de dépenses :

1) Vous devez refaire la toiture de l’immeuble.

Si vous aviez du bardeau et que vous décidez de remettre le même matériel, il s’agit donc de remettre en état le revêtement, donc d’une dépense de nature courante.

Si vous aviez du bardeau mais que vous le remplacez par de la tôle, alors vous modifiez la nature du bien. Il ne s’agit donc plus de remettre en état le revêtement mais bien une amélioration. Il s’agira donc d’une dépense de nature capitale.

2) Vous devez changer les fenêtres de l’immeuble.

Si vous avez des fenêtres à guillotine avec des cadrages en bois et que vous les changer pour des fenêtres en PVC et à manivelle, vous avez changé la nature du bien en créant quelque chose qui n’était pas là avant. Il s’agit donc d’une dépense en capital.

Donc, il est très important de distinguer la différence pour appliquer le bon traitement fiscale pour une dépense.

L’amortissement :

L’amortissement est une dépense qui est permis de prendre sur l’immeuble ou sur tout autre bien amortissable. Cette dépense est particulière car elle ne requière aucune sortie d’argent réel de votre part.

L’amortissement est une dépense courante qui est calculé en pourcentage selon la catégorie dans laquelle le bien amortissable doit être classé. La loi prévoit donc des catégories qui regroupent différents biens. Par exemple, un immeuble fera parti de la catégorie 1 (sauf dans certain cas où il pourrait être dans la catégorie 3) et le taux est de 4% par année.

Faisons un exemple pour bien comprendre…

Vous achetez un immeuble à revenu pour 250 000$. Supposons que le terrain vaut 50 000$ et que l’immeuble lui-même vaut 200 000$. Il est important d’enlever la valeur du terrain car celui-ci n’est pas un bien amortissable.

Donc, sur le 200 000$ de valeur de l’immeuble vous pourrez prendre un amortissement de 4% par année pour la première année, soit 8 000$. Cette dépense de 8 000$ d’amortissement est donc une dépense courante qui va s’appliquer contre vos revenus de location.

Pour la deuxième année, vous pourrez encore prendre 4% mais sur la partie qui n’a pas encore été amorti, soit 192 000$ (200 000$ - 8 000$). Le solde restant est appelé la « Fraction Non Amortie du Coût en Capital » (appelé couramment la FNACC) Donc pour la deuxième année, la dépense en amortissement maximale sera de 7 680$ et ainsi de suite.

Il est important de savoir qu’il existe des règles très précises sur l’amortissement et que dans mon exemple, j’ai simplifié le tout pour ne pas alourdir inutilement l’explication. Entre autre, il y a la règle du demi-taux d’amortissement pour l’année de l’achat, le regroupement par catégorie pour chaque bien faisant partie de la même catégorie, les règles sur les catégories distinctes, etc.

Il est aussi important de savoir que l’amortissement ne peut être utilisé si votre bénéfice net avant amortissement est négatif pour l’ensemble de vos revenus locatifs. De plus, il n’est pas obligatoire de prendre la totalité permis. Par exemple pour l’année 1, nous pourrions prendre seulement 2 000$. Vous pouvez également ne pas en prendre du tout pour une année et en prendre l’année suivante. Il s’agit d’un choix annuel.

Étant donné que l’amortissement est strictement une dépense fiscale (aucune sortie réelle d’argent) elle est récupérable lors de la vente de l’immeuble. Lorsqu’il y a récupération d’amortissement, cela fait en sorte que l’ensemble de toutes les dépenses d’amortissement demandées dans le passé (que nous appelons l’amortissement cumulé) devient un revenu dans l’année de la vente si leprix de vente est plus élevé que la FNACC.

Reprenons mon exemple…

Plus haut nous avions un immeuble qui avait une FNACC de 200 000$ au début et pour lequel nous avons demandé 8 000$ d’amortissement pour l’année 1 et 7 680$ pour l’année 2. Nous avons donc une FNACC de 184 320$ (200 000$ - 8 000$ - 7 680$) et un amortissement cumulé de 15 680$.

Lors de la vente à l’année 3, un revenu de 15 680$ doit être ajouté au revenu locatif si le prix de vente total est plus élevé que 200 000$ pour l'immeuble. Si le prix de vente est plus bas que 184 320$ pour l'immeuble, on a alors une perte finale déductible. Il est important de savoir qu’aucun amortissement ne peut être réclamé dans l’année de la vente.

En résumé, l’amortissement vous permet d’économiser de l’impôt mais vous devrez peut-être la repayer plus tard compte tenu de la récupération d’amortissement. Nous vous recommandons de nous consulter avant de faire le choix d’amortir ou non votre immeuble. Il existe plusieurs stratégies qui peuvent être mises en place pour maximiser l’utilisation de l’amortissement. De plus, dans certain cas, il ne sera pas avantageux de prendre de l’amortissement. Chaque cas est différent et nécessite une bonne planification.

Tout ceci étant expliqué, nous pouvons revenir à nos dépenses…

Voici la liste des dépenses courante (donc déductible contre le revenu) :

Publicité (pour trouver des locataires par exemple)
Assurances (seulement pour l'assurance habitation, l’assurance en cas de décès n’est pas admissible sauf dans certaines circonstances)
Intérêts
Entretien et réparation (autre que les dépenses en capital)
Frais d’administration
Frais de bureau
Honoraire professionnel (par exemple, notre facture pour préparer vos impôts)
Impôts fonciers (taxes municipales et scolaires)
Salaires et charges sociales (si vous avez des employés autres que vous-même)
Frais de voyage (frais raisonnable pour aller à votre immeuble)
Électricité (si fournis avec le loyer ou pour les airs communes)
Chauffage (si fournis avec le loyer ou pour les airs communes)
Autres (exemple : demande de crédit pour nouveau locataire, adhésion à une association de proprio, etc.)
Jardinage
Déneigement

De l’ensemble de ces dépenses il faut aussi enlever la partie pour l’usage personnel des lieux si vous habité un des logements. La partie personnelle est déterminée en fonction de la superficie que vous habité par rapport à la superficie totale habitable. Par exemple, si le logement où vous habitez couvre 1000 pieds carrés et que l’immeuble à une superficie de 3000 pieds carrés habitable, vous pourrez déduire seulement 2/3 (66.66%) des dépenses puisque vous devrez enlever 1/3 (33.33%).

Sur quoi je dois payer de l’impôt :

Le revenu qui sera imposable sera la différence entre le revenu et les dépenses admissibles (sans la partie personnelle). Par exemple, si vous avez eu pour 20 000$ de loyer total dans l’année et que vous avez des dépenses courantes admissibles de 15 000$, alors vous devrez ajouter à vos autres sources de revenus le 5 000$ de bénéfice. Si vous avez la possibilité de prendre pour 5 000$ d’amortissement, alors vous pourriez complètement effacer le revenu de 5 000$ et votre revenu imposable de location sera de 0$.

Si vous êtes à perte ?

Pour être dans une situation de perte, il faut que les dépenses soient plus élevées que les revenus. Si nous reprenons l’exemple plus haut mais qu’au lieu d’avoir des revenus de 20 000$, nous avons des revenus de 10 000$ et des dépenses de 15 000$. Nous avons donc une perte de 5 000$. Cette perte viendra alors réduire vos autres sources de revenus. Si, par exemple, vous avez eu un revenu d’emploi de 50 000$ pour cette année et que vous avez cette perte de 5 000$ de revenus locatifs, alors votre revenu imposable sera de 45 000$ et non plus 50 000$. Vous économiserez donc l’impôt sur la perte subi seulement si vous pouvez l’appliquer contre d’autres sources de revenus.

Bien qu’il y ait un avantage fiscal de subir une perte sur des revenus locatifs si vous avez d’autres sources de revenus imposables, financièrement parlant, vous avez perdu de l’argent.

Lors de la vente :

Plus haut, dans la section concernant l’amortissement, nous avons mentionné que lors de la vente, il y avait un mécanisme de récupération d’amortissement qui intervenait. Il y a une autre conséquence fiscale qui est le gain en capital. Pour avoir tous les détails sur le gain en capital, vous pouvez lire l’article à ce sujet.

À la vente, vous devrez déclarer le gain en capital que vous réaliserez. Le gain est la différence entre le prix de vente et le prix de base rajusté ainsi que les frais reliés à la vente. Le prix de base rajusté est une notion fiscale complexe mais pour vous expliquer très simplement c’est votre coût à l’achat plus toutes les dépenses de nature capitale que vous avez effectué depuis l’achat.

Faisons un exemple :

Vous avez acheté un immeuble pour 200 000$ et vous avez effectué divers dépenses en capitales pour un montant de 50 000$ depuis l’achat. Votre prix de base rajusté est donc de 250 000$. Si vous vendez l’immeuble pour 375 000$ et que vous avez des frais reliés à la vente pour 25 000$, vous avez donc un gain en capital de :

375 000$ - 250 000$ - 25 000$ = 100 000$

Seulement la moitié du gain est imposable, donc 50 000$ de gain en capital imposable qui viendra s’ajouter à l’ensemble de vos revenus de l’année.

Il est important de noter que le gain en capital est calculé indépendamment de l’effet de la récupération d’amortissement. Donc les deux revenus viendront s’ajouter à vos autres revenus de l’année.

En conclusion :

Posséder un immeuble à revenus est un excellent moyen pour arriver à une autonomie financière mais il est très important de bien comprendre les incidences fiscales que ce genre de bien peut vous faire faire subir. Une bonne connaissance vous permettra de faire des choix judicieux qui vous permettront de sauver le maximum d’impôt.

Nous pouvons vous aider, consultez nous !

Serge Michaud

Fiscaliste et président d'Impôt Direct TED Inc.

Avis important :

Le but de cet article étant de vous donner une base de connaissances sur le fonctionnement des revenus locatifs, il est très difficile de garder le tout simple tout en vous donnant un exemple de toutes les situations possibles. Nous vous recommandons donc de nous consulter avant de faire l’achat d’un immeuble locatif pour que nous puissions vous aider à faire les meilleurs choix.

La fiscalité canadienne est complexe et chaque cas est différent, nous vous recommandons de consulter avant de prendre des décisions. Cet article ne couvre qu’une partie du fonctionnement des revenus locatifs et ne remplace pas la loi.

Les explications sont exactes à la date où l’article fut rédigé.

Les articles sont révisés occasionnellement ou lors de changements importants à la loi.

D’autres articles seront produits dans le futur. Ils élaboreront davantage sur le sujet.

En aucun cas, Impôt Direct TED Inc. ne peut être tenu responsable de l’utilisation de ces explications, des stratégies développées ou toutes autres choses de quelque nature que ce soit en rapport avec cet article. Veuillez vous référer à la loi dans tous les cas.

Merci de l’intérêt que vous portez à nos articles.

Les revenus locatifs (notions de base)

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